byRedacción/29 septiembre, 2026/inAmbiente, Bahia Blanca, Noticias, Política

Planeamiento: mayor densidad, menos extensión y una mirada posinundación

El Municipió enviará al Concejo Deliberante el nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial con la intención de contar con su aprobación antes de fin de año. Semas atrás, el secretario de Planeamiento, José Zingoni, explicó en diálogo con FM De la Calle los principales lineamientos de la propuesta.

El proyecto plantea una ciudad menos extendida y más densificada, incorpora herramientas para planificar el uso de los terrenos municipales, actualiza las políticas de protección del patrimonio histórico y establece nuevas condiciones para construir en zonas expuestas al riesgo de inundación.

Menos expansión y más planificación del suelo

Uno de los objetivos centrales del nuevo Código es reducir la expansión urbana y promover la densificación de sectores que ya cuentan con infraestructura. Para eso, se propone reclasificar como suelo complementario parte de los terrenos actualmente considerados urbanos que todavía no fueron desarrollados y devolver parte del suelo complementario a la categoría rural. La medida busca contener el crecimiento de la ciudad que, según Zingoni, alcanzó su menor densidad histórica.

En paralelo, el proyecto incorpora el Banco Municipal de Inmuebles, que permitirá conocer y planificar el destino de las tierras que posee el Municipio. El registro incluirá terrenos destinados a espacios verdes y equipamiento comunitario, pero también inmuebles con deuda, herencias vacantes, posibles procesos de prescripción adquisitiva, convenios urbanísticos y tierras que podrían ser cedidas en futuros desarrollos. La intención es poder anticipar necesidades de cada barrio y evitar que terrenos municipales queden abandonados o sin una función definida.

La planificación también apunta a los terrenos baldíos, obras paralizadas y edificios que permanecen sin uso. A través de la figura de “edificación necesaria”, el Municipio podrá identificar esos inmuebles y establecer mecanismos que comienzan con una presión tributaria diferencial y pueden llegar, en determinados casos, hasta la expropiación. Zingoni señaló que ya se está elaborando un plano de uso real del suelo y que hay unas 300 propiedades identificadas entre el microcentro, macrocentro y el área del Parque de Mayo.

Patrimonio: proteger y volver a poner en uso

El patrimonio histórico ocupa otro de los capítulos del Código. La propuesta actualiza un inventario que estaba vigente desde 1992 y suma fichas técnicas para identificar los inmuebles protegidos. Según explicó Zingoni, ya fueron incorporadas unas 50 propiedades mediante nuevas declaratorias y se trabaja sobre otra lista de aproximadamente 50 inmuebles. El concepto de “relictos patrimoniales” permite, además, contemplar un patrimonio que en Bahía Blanca aparece disperso y no necesariamente concentrado en manzanas históricas.

La protección también tendrá consecuencias sobre las nuevas construcciones que se realicen junto a edificios históricos. El Código establece criterios para moderar la relación entre las nuevas edificaciones y los inmuebles patrimoniales, con pautas sobre alturas, retiros y linderos. A su vez, contempla la preservación de elementos significativos que puedan aparecer durante una demolición: antes de determinar qué ocurre con los materiales, deberá analizarse si poseen valor patrimonial.

Pero la propuesta no se limita a conservar edificios: también busca generar incentivos para recuperar inmuebles abandonados. En el caso de edificios vacíos pero potencialmente recuperables, como algunos ubicados en el centro, se prevén flexibilidades que faciliten su reconversión. Además, determinados edificios patrimoniales podrán transferir su potencial constructivo a otra parcela: el propietario puede obtener mayor capacidad de edificación en otro terreno a cambio de destinar ese beneficio económico a la restauración del inmueble histórico.

¿Qué pasa después de la inundación?

La inundación aparece como uno de los factores que atraviesa la nueva planificación. El Municipio trabaja junto con la Provincia en un mapa de peligrosidad que permitirá clasificar los distintos sectores de la ciudad según su nivel de riesgo. En las zonas de mayor peligrosidad se establecerán condiciones especiales para las nuevas construcciones, como restricciones para subsuelos y cocheras bajo nivel o la obligación de incorporar determinados espacios en plantas superiores. Las viviendas existentes no serán afectadas por estas nuevas exigencias.

La apuesta, en definitiva, es utilizar el ordenamiento urbano como una herramienta para anticiparse a los problemas: contener la expansión sobre áreas sin infraestructura, preservar suelo permeable, evitar nuevas urbanizaciones en sectores de riesgo y contar con información pública para que los vecinos conozcan las condiciones de sus terrenos. Para los sectores donde la ciudad ya está construida, el desafío pasa por combinar prevención, áreas de reserva y planificación de evacuaciones con políticas habitacionales que permitan mejorar las viviendas existentes.