byFM De la Calle/21 marzo, 2022/inBahia Blanca, Entrevista, Noticias

El “Proyecto Hobama” y una polémica intervención sobre un edificio histórico

El ingeniero civil Ricardo Trobiani Rognoni comentó detalles de la iniciativa privada que busca “pinchar” una torre de 20 pisos sobre el emblemático edificio de Brown y avda. Colón, para “salvar” este patrimonio arquitectónico bahiense.

“Este proyecto, presentado en 2017, está orientado en propuestas similares en la Argentina y en el mundo. Elegí lo que se conoce en la jerga como ‘edificios pinchados’ que es lo que amplía, llega al edificio patrimonial y lo pincha, se le introduce en su interior. Hay muchos ejemplos, el más paradigmático, salvando las distancias, es el de Norman Foster en Manhattan, donde una torre vidriada, facetada, se introduce sobre un edificio patrimonial de 5 pisos. Por supuesto esa es una escala que en nuestro código no la podemos repetir porque estamos hablando de 60 pisos. Esa torre fue ampliamente difundida en el mundo. Pero quedémonos en nuestro país: en La Plata, en una esquina está la propuesta del Hotel Brisa (NdA: refiere al Grand Brizo Hotel). Es una torre superior que perfora el basamento patrimonial y se despega porque ese es el fundamento, un poco la idea, no pisarla arriba del basamento sino despegarla, como ocurre en la torre Hobama”, explicó Trobiani.

Los otros “Edificios Pinchados” que inspiran el Proyecto Hobama, “The Hearst Tower” en el corazón de Manhattan y el “Grand Brizo Hotel” de La Plata.

El ingeniero explicó que “la Torre Hobama se despega del edificio histórico, se ve cómo las columnas que vienen de arriba lo perforan, por eso ‘lo pincha’ y después sale el volumen superior que en este caso está por el hotel boutique, el resort de arriba y el edificio de cochera necesario para este uso. Se proyectan en total unos 20 pisos, el edificio patrimonial que tiene 3, el despegue, los 3 pisos de cochera, los 10 pisos del hotel boutique y los tres pisos del resort o amenities arriba del todo. En total son 20 mil metros cuadrados, incluidos los 5 mil del edificio patrimonial”.

“Cuando ya está tomada la decisión de la propuesta arquitectónica se debe verificar que la misma cumple con el Código de Planeamiento Urbano y la ordenanza aleatoria que se utiliza que es la 10.252, que hace 2 años aproximadamente se incluyó en el Código de Planeamiento Urbano cuando se hizo un reordenamiento del mismo durante la primera administración del intendente Gay”.

“Esa ordenanza por suerte ahora está incluida y lo que dice es que cuando se interviene un edificio patrimonial, que es nuestro caso, se podrán pedir indicadores urbanísticos especiales. El indicador urbanístico especial que pide el municipio en el caso del Proyecto Hobama es que no se compute el F.O.T. del edificio patrimonial. El F.O.T. es el Factor de Ocupación Total, o sea, el indicador que limita todo proyecto”.

Trobiani manifestó que “existe el F.O.T. computable, que es el que a partir de la superficie del terreno más el indicador de la zona -que en este caso es la zona más potente del código nuestro, cuyo coeficiente es 3- y los premios -que no pueden superar el 70%, o sea se va a 5,1 el F.O.T-. A la par están los F.O.T. no computables. En este caso son los edificios de cocheras, y las terrazas que rodean al edificio”.

“El último F.O.T. no computable, que es el que pedimos, es el del basamento ¿Por qué pedimos esto? Hoy el estado del basamento tiene desprendimientos fuertes de moldura. De allí el cerco de chapa que colocó el municipio para proteger a los transeúntes”, contó.

Lógica de Mercado

“Para poder materializar este hito urbano se debe tener en cuenta, primero, el impacto arquitectónico; y segundo, que se cumpla con la TIR, la Tasa Interna de Retorno que debe tener el proyecto financiero”, dijo el impulsor del negocio.

“Si a todo el mundo le impongo los usos determinados, cargo la matriz de la TIR y no me da lo que tiene que dar para que se interesen los inversores, evidentemente estoy en un fracaso”.

Esto pasó en los ’90, por ejemplo, cuando me tocó intervenir en el edificio de Mitre y Rodríguez, se dieron tantas pero tantas vueltas con la financiación, la cual iba a ser oficial, que finalmente no prosperó y hoy tenemos ese bodoque sin mantener ahí en la esquina que es el edificio de la CGT. Hoy el edificio está funcionando, pero en 2010 se había hecho una propuesta de un café temático, obviamente con el nombre del general, como en Buenos Aires. Quisimos hacer uno en el edificio de la CGT, así que yo diría que más que en un uso está ocupado, es una lástima”.

“Vamos a tener una reunión con el arquitecto Castro, director de planeamiento del Municipio, para redondear todos estos conceptos para obtener la ordenanza promulgada, que es que necesitamos para poder pasar al segundo paso que es la formación del fideicomiso financiero”, concluyó Trobiani.